房产纠纷的每一步，都要先确认房子现在登记在谁名下、有没有被抵押或查封——不查这一条，后面的判断都可能落空。二手房买卖违约、房屋租赁、商品房交付与办证、共有房产分割，都从这里开始。
房产案件要先做的一件事，是去不动产登记部门查一次产权状态。同样一份生效合同，房子干净可以要求过户，房子已经被抵押或被查封，就只能主张返还款项。先看下面哪一类更像你的情况：
写这一节不是把事往外推，是想让您先判断该不该花这笔钱。下面这几类自己办往往更划算：
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房产案件的核心是「房子现在归谁、还能不能动」。一房二卖、卖方拖延过户、房屋被查封，这类问题一旦发生，慢一步房子就可能被过户给第三人，届时只能要钱、要不回房。因此房产纠纷的第一动作是查产权状态并考虑查封，而不是先发函讲道理。
房产纠纷里代价最高的错误是「先付款、后过户」却没做任何保障。房款一付、过户没办，对方一旦被其他债权人起诉，房子就可能被查封，你的钱只能排在其他债权人后面。另外，要求继续履行、配合过户的权利，越早行使越安全——房子被二次出售或被查封之后，即使判决支持你，执行也会非常被动。
房产案件的证据里，不动产登记信息是最基础的一项，其余材料都围绕它展开。下面几样先备齐，尤其是转账凭证——房款付了多少、付给了谁，直接决定能不能证明已经履行：
房产案件标的额通常较大，律师费按标的额比例计费，分段递减。如果涉及查封解封、案外人执行异议之诉，往往需要单独立案、单独收费。建议先做一次产权与合同的风险评估，判断是要求继续履行还是解除索赔更有利。
参考周期：一审普通程序 6 个月；涉及评估、鉴定或腾退执行的，整体周期常在一年以上。
时效提示：诉讼时效三年；要求继续履行过户的，建议尽快起诉并查封，防止房屋被二次处分。
湖南的房产纠纷有两个高发场景：一是益阳、常德一类地市的二手房交易在熟人之间完成，「先付钱、慢慢过户」的安排很常见，一旦房价波动或一方资金链断裂，纠纷就集中爆发；二是长沙、株洲的拆迁安置房与自建房，权属证明材料不完整，交易时容易出问题。农村宅基地与自建房还受集体经济组织成员身份限制，外村人购买宅基地的合同通常无效，这一点在付钱之前就要确认。
本节是湖南一地的实务口径，其他地区的读者可忽略。 本页上方的纠纷类型、举证清单、办理流程与费用构成对全国适用； 具体到某个省份或城市，请进入 全国地域导航 或 按地区找律师 查看当地的版本。
房产纠纷的关键一条：不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖——湖南的房子，就在房屋所在区县的法院起诉，合同约定改变不了这一条。二手房买卖中不涉及物权变动、只要求返还定金或赔偿的，被告住所地法院也可管辖。起诉前先做一件事：到不动产登记部门拉一份登记信息查询，确认产权、抵押、查封状态——房子被查封后再主张过户，法院也难支持。
管辖规则以《民事诉讼法》及司法解释的最新规定为准；立案前建议先核实受诉法院的级别管辖标准与立案要求。
一房二卖的裁判顺位规则是公开的：已过户 > 已交付占有 > 已付款在先——房子过不了户的买受人只能主张解除和赔偿，所以「占住 + 尽快起诉 + 查封」是标准动作。农村宅基地房屋出售给外村人的，湖南法院普遍认定合同无效（宅基地受成员身份限制），但会按过错分担装修与升值损失。逾期交房违约金约定过低的，可参照同地段同类房屋租金标准调整。
以上为公开裁判规则与程序事实的整理，不构成对任何个案结果的判断；具体案件请以承办律师结合证据的意见为准。
证据清单是打官司用的，下面这份是来咨询时带的——不用复印、不用整理格式，先带齐这几样，咨询效率完全不一样：
以上为常用法律依据节选，具体适用需结合案件事实与最新司法解释。
下面这几位律师在房产纠纷方向经办较多，分别常驻凉山彝族自治州、南京市、海东市、湘潭、钦州市、鹤壁市。点进律师页可以看到执业年限、 常驻市州和具体经办类型，先判断经验对不对口；如果方向不匹配， 加微信 hhmr8373 说明情况，我们按您所在的市州另行匹配。
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